Maipú frenará emprendimientos inmobiliarios privados

Lo confirmó el secretario de Infraestructura y Servicios Públicos, Eduardo Mezzabotta. Esperarán la aprobación de los concejales para que sea por ordenanza. Será hasta que la comuna concluya su Plan de Ordenamiento. Análisis de los cambios en los usos del suelo del departamento con mayor crecimiento poblacional.

Maipú frenará emprendimientos inmobiliarios privados

Maipú registró un crecimiento exponencial de habitantes y el paisaje cambió en algunas zonas con los emprendimientos privados. Foto: Victoria Gaitán

Provincial Unidiversidad Ordenamiento territorial / por Verónica Gordillo / Publicado el 10 DE ENERO 2018

Por Verónica Gordillo

 

Las autoridades del Ejecutivo maipucino estudian los últimos retoques a una ordenanza que suspende la posibilidad de otorgar factibilidad a emprendimientos privados, hasta que la comuna tenga listo su Plan de Ordenamiento Territorial. Así lo confirmó el secretario de Infraestructura y Servicios Públicos de esa comuna, Eduardo Mezzabotta.

El funcionario explicó que analizan la letra de la ordenanza y que la intención es presentarla en breve ante el Concejo Deliberante para que los ediles la analicen y realicen los aportes que crean pertinentes. Al mismo tiempo, subrayó que este freno no afectará a los emprendimientos públicos, es decir a los que realiza el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) o la Nación.

Como todas las ordenanzas, y de ser aprobada, no tendrá efecto retroactivo, sino que sólo afectará a los nuevos emprendimientos. Lo que sí incluirá es un pedido específico para que, quienes ya iniciaron la construcción de proyectos privados, los concluyan en un plazo razonable.

El proyecto de ordenanza establece un freno a las habilitaciones hasta que la comuna tenga listo su Plan de Ordenamiento, una obligación que contempla el Plan Provincial. El mismo fue aprobado en la Legislatura el 23 de agosto de 2017 y establece un plazo de 12 meses a partir de la reglamentación para que las comunas tengan listo sus lineamientos, los que se cumplen en los primeros meses de 2019.

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Pérdida por transformación

Mezzabotta recibió a Unidiversidad en su despacho de la Municipalidad, ubicada frente a la plaza principal de Maipú. Subrayó que el crecimiento del departamento no es casual, sino que responde a la visión de mediano y largo plazo que tuvieron y tienen los dirigentes de uno de los pocos bastiones que conservó el PJ en el Gran Mendoza.

Desestimó las críticas respecto de la pérdida de tierras cultivadas a manos de barrios privados. Dijo que esa visión simplista no tiene fundamento, que las fincas de tres y cinco hectáreas eran inviables económicamente y que los descendientes no siguieron con la labor de sus padres. Rechazó el término pérdida y lo cambió por transformación, porque aseguró que esos cambios no sólo significaron beneficios para quienes viven en emprendimientos privados, sino para el resto de la comunidad.

El funcionario aseguró que la visión de las autoridades también es clara respecto del rumbo a seguir: conservar el equilibrio entre las zonas urbanas y las rurales y sobre todo la equidad en el acceso a los servicios de los maipucinos, sin importar en qué distrito vivan.

“Hace muchos años que venimos trabajando en el ordenamiento territorial para compatibilizar aquellas actividades de radicación de personas con las actividades de origen, como son la viña, el olivo, la chacra. Hay un sector del departamento que ha tenido una transformación y estamos tratando de hacerla de manera ordenada, de potenciar un desarrollo eficiente, de ocupar los vacíos urbanos”, fueron sus palabras.

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Crecimiento poblacional

Maipú registró un crecimiento poblacional exponencial en los últimos años. De acuerdo con el Censo de 2010 pasó de tener 170 mil vecinos a 195 mil. Eso provocó una transformación en parte del paisaje de los 700 kilómetros cuadrados del departamento, 70% de los cuales sigue siendo considerado zona rural, que incluye distritos como Colonia Bombal, Coquimbito, Villa Seca, Barrancas y Cruz de Piedra, entre otros.

Para Mezzabotta, el crecimiento poblacional de Maipú es lógico. Explicó que cuando comenzaron a “colapsar” otros departamentos del Gran Mendoza por la falta de vacíos urbanos (Capital, Guaymallén, Luján de Cuyo), los vecinos buscaron lugares cercanos que les brinde servicios y por eso eligieron la comuna. “Hoy el que más cerca está y mejor infraestructura y servicios puede brindar es Maipú. Esto es lo que creo que provocó un desarrollo inmobiliario”, señaló.

El funcionario explicó que el crecimiento inmobiliario comenzó hace una década y  que frente a esta realidad la comuna elaboró en 2007 un Plan directriz de saneamiento, teniendo en cuenta que Maipú brinda el servicio de agua y saneamiento a sus vecinos. Dijo que el objetivo fue claro: por cada conexión nueva de agua o cloacas a la que se brinda factibilidad, se deben producir en promedio 1.500 litros más de agua por día y entre 500 y 600 litros de efluentes cloacales más  terminan en la red colectora, por lo cual es necesario concretar obras de infraestructura.

Mezzabotta comentó que en cumplimiento de ordenanzas, cualquiera que presenta un proyecto inmobiliario y logra su factibilidad debe construir las obras para garantizar el servicio de agua y cloacas, peroque esos trabajos no sólo benefician al emprendimiento sino a las zonas circundantes. Y desde 2015 impusieron a cada dueño de lote -antes de escriturar- el pago de un canon de 15 mil pesos, que conforma un fondo destinado exclusivamente a realizar obras en las zonas donde los vecinos no cuentan con la infraestructura necesaria.

El funcionario dio ejemplos de los beneficios que a su entender generaron estos cánones que pagan los privados. Explicó que los emprendedores de El Torreón (ubicado en Luzuriaga) proyectan avanzar en una nueva etapa con 350 casas, pero para hacerlo deben pagar 3 millones de pesos para construir una obra sanitaria, que no sólo beneficiará a los privados, sino que impactará en 5000 viviendas de los distritos de Luzuriaga. En cuanto al monto específico de 15 mil pesos, explicó que con ese fondo se realizaron mejoras en caminos, en servicios escolares y de salud en sitios como 25 de Mayo o Chachingo, con la intención de que los vecinos no abandonen la zona rural.

 

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Un freno necesario

Frente a este panorama, Mezzabotta explicó las razones por la que entienden necesario frenar las habilitaciones de las zonas privadas.

Usted explicó que el crecimiento de la comuna respondió a objetivos claros. ¿Por qué creen necesario, entonces, frenar las habilitaciones?

Nosotros conformamos parte de Unicipio, que son los cinco departamentos del Gran Mendoza y Lavalle, y estamos analizando el crecimiento que está teniendo el departamento y si algunas situaciones se nos pueden llegar a escapar de las manos, es decir que vayan en contra del pensamiento que tenemos dentro de nuestro plan de ordenamiento.

¿Cuáles son los problemas puntuales?

Hay una antigua Ley de Loteos que permite que en zonas rurales, sin certificación de servicios y con fracciones superiores a 2.000 metros cuadrados, vos puedas hacer una división de tierras sin tener la certificación municipal. Cuál es el problema: que si bien es cierto que no incumplen ninguna ley, esos terrenos que son de 2 mil metros son vendidos en condominio, es decir que de repente pasó a ser de 20  familias que viven en condiciones infrahumanas, porque no tienen infraestructura de servicios. Al ir directamente a (la Dirección Provincial de) Catastro y no pasar por el municipio, que es el que primero que actúa en la prestación de los servicios, no tienen ningún servicio, no tienen obras, desagües pluviales, se inundan, porque no hay obras de escurrimiento.

¿Advirtieron a las autoridades provinciales?

Nosotros le hemos notificado por escrito en varias oportunidades a Catastro de que se abstenga de aprobar este tipo de fraccionamientos que no cuentan con las certificaciones municipales, porque nosotros llegamos cuando el hecho está consumado, tenés tres familias y tenemos que llegar desde la asistencia y no desde la planificación.

¿Cuántos casos de estos tienen?

No tengo un número, son casos que tomamos conocimiento cuando lo ejecutamos, porque por ahí te aparece un loteo de 2 mil metros en el que viven cinco familias que fue aprobado hace tres años y tomamos conocimiento hoy porque aparecés vos, que de buena fe compraste, y venís acá y te dicen que ahí no podés construir, y se hace una bola enorme. Algunos los intuís, otros los paralizás, algunos los notificás pero, en primera instancia, quien compra es quien debe tener información. Hace tiempo que el Colegio de Agrimensores viene sacando un comunicado, diciendo que antes de comprar un lote asesórese, pregunte. Uno debería preocuparse antes de hacer una inversión de esas características, ir a un abogado o a la comuna, para saber si lo que compra está en buenas condiciones legales.

¿Esta es la razón por la que analizan este freno a las habilitaciones?

Ante esta transición, que nos distorsiona lo que visualizamos entre lo rural y lo urbano, es que estamos evaluando esta posibilidad de suspender estas factibilidades hasta que se dicte o se formalice este plan de ordenamiento territorial municipal. Estamos trabajando a los efectos de no generar más situaciones grises como las que hemos tenido que afrontar. En muchas oportunidades esto nos ha llevado a tener que modificar usos de suelo, o a través del Concejo lograr una excepción para que un grupo de familias pueda radicarse en un determinado lugar. 

¿Cuál es el papel de los privados?

Creo que hay que diferenciar los inversores inmobiliarios de los desarrolladores, porque el primero hace una inversión para obtener un rédito económico lícito, pero con condiciones de factibilidad que están en sintonía con la visión que nosotros tenemos. Pero también está el aventurero inmobiliario, el que vio que puede hacer un negocio con la venta de la tierra, colocan un cartel bonito, inician un trámite administrativo que queda congelado en el tiempo porque nunca cumplieron con las indicaciones que les fue dando el municipio, pero sin embargo fueron haciendo una preventa y no invirtieron en ninguna de las obras necesarias. Ese tipo es el peligroso, el que cree que hacer un loteo es hacer el plano, colocar el cartel y a otra cosa. En Maipú hay inversores muy buenos, respetuosos, tanto públicos como privados, que sería inapropiado meter en la misma bolsa: la Cooperativa Fray Luis Beltrán Desarrollos Públicos, Agua y Energía Desarrollos Públicos, Titulizar, con desarrollo públicos y privados, Terrandes, Furloti, sólo por dar algunos ejemplos. Repito, sería injusto decir que todos los desarrolladores son iguales, porque muchas de las obras de infraestructura que tenemos son consecuencias del aporte de los privados.


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