Alquilar con el nuevo código civil y comercial

Con la reforma del Código Civil perdió vigencia la Ley N.º 23091 de Locaciones Urbanas y se establecieron importantes modificaciones en cuanto a los plazos de las locaciones, las rescisiones anticipadas, la responsabilidad de los fiadores, el pago de los impuestos, expensas y las mejoras.

Alquilar con el nuevo código civil y comercial

Facultad de Derecho Suplementos Consumo protegido / por Maribel Gil, becaria de Prensa de la Facultad de Derecho / Publicado el 15 DE OCTUBRE 2015

El nuevo Código Civil y Comercial, que entró en vigencia el 1.° de agosto, regula a partir del artículo 1187 el contrato de alquiler. Lo define: “hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero”. Es importante destacar que deben respetarse los derechos adquiridos; por esta razón, los contratos que se hicieron antes de dicha fecha se rigen por la ley anterior.

El Código Civil modifica los plazos mínimos y máximos en que se pueden hacer los contratos de alquiler. En la Ley 23091 el plazo mínimo era de dos años para locaciones habitacionales, mientras que la locación de los comercios se podía hacer por tres años; ahora se unificó este plazo, que es de dos años para ambos casos. Por otra parte, los plazos máximos de locación actualmente son de 20 años para locaciones habitacionales y de 50 años para comercios, mientras que antes eran de  10 y 20 años respectivamente. En cuanto a las prórrogas de los contratos, la nueva ley impone que, a los fines de facilitar la prueba, deben hacerse por escrito.

Después de la reforma continúa vigente la rescisión anticipada del contrato de locación; quien alquila una propiedad tiene la posibilidad de rescindir anticipadamente transcurridos seis meses. Si esta rescisión se produce durante el primer año, el inquilino debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler, pero si el inquilino decide rescindir luego de un año, se abona el equivalente a un mes. Actualmente el inquilino puede irse sin preavisar, mientras que antes debía dar un preaviso de 60 días.

Por su parte, el artículo 1196 establece que si se alquila con destino a vivienda no puede reclamarse el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes ni depósitos de garantía, o exigencias asimilables, por una cantidad mayor al importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación. Por ejemplo, para el caso de haber firmado un contrato de dos años, corresponde como máximo un mes de pago por adelantado más otros dos en concepto de depósito.

En el artículo 1201 se fija que el locador (propietario del inmueble) debe conservar la cosa alquilada para que sirva al uso convenido y efectuar a su cargo las reparaciones necesarias, es decir que la regla es que el dueño es quien debe mantener la casa en condiciones. Sin embargo, los arreglos urgentes o necesarios (por ejemplo, la rotura de un caño) los puede hacer el locatario para evitar que inmueble se deteriore y luego le puede pedir al locador que le reintegre el dinero del gasto. Para esto, el inquilino debe dar un preaviso por medios fehacientes; por ejemplo, mediante una carta documento, pero, si es una cuestión muy urgente, se puede hacer una llamada o enviar un mensaje de texto informándole al locador que hará los arreglos y este luego deberá reintegrar el monto gastado por aquel. Es importante aclarar que si algo se rompe por culpa del inquilino, es este quien debe pagarlo.

Por otro lado, las expensas y los impuestos del inmueble pueden ser objeto de convenio de partes y se puede disponer que el pago integre el precio a cargo del locatario. Esto último debe ser expresado en el contrato.

Respecto a la responsabilidad del fiador o garante, el artículo 1225 establece que este será responsable mientras el contrato esté vigente. Además, cuando se hace una prórroga de contrato, el fiador debe firmar la renovación; de lo contrario, no será responsable. Antiguamente, si el contrato terminaba y el locatario seguía viviendo en el inmueble sin pagar el alquiler, la inmobiliaria podía reclamar el pago al fiador. 

También es importante aclarar que el inquilino puede subalquilar el inmueble pero se lo debe comunicar al propietario de modo fehaciente y éste tiene un plazo de diez días para contestarlo. Si no lo hace, se entiende que prestó su conformidad.

La reforma contempla, además, la posibilidad de desalojo al extinguirse la locación, cosa que la ley anterior no permitía, y prohíbe actualizar el monto del alquiler. Por lo tanto, el locador no le puede exigir al locatario, por ejemplo, que le pague determinado monto durante los primeros seis meses y otro los seis siguientes. Lo ideal es pactar un precio global, es decir, establecer el aumento del primer año de la locación incluyendo el aumento del segundo año y fijar la suma que debe pagarse mensualmente.

Si bien desde las distintas organizaciones que protegen a los consumidores y usuarios consideran que en materia de alquileres también se aplican las normas relativas a los derechos de consumidores, desde la recientemente creada Oficina de Pequeñas Causas y Justicia Comunitaria consideran que incluir el tema de los alquileres implica ampliar demasiado el objeto de la ley, por lo que aconsejan analizar cada norma en particular. 

 

Por Maribel Gil, becaria de Prensa de la Facultad de Derecho

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