Hay una idea arraigada culturalmente en Argentina: lograr la casa propia y, como paso previo para alcanzar ese sueño, alquilar. Las conclusiones del informe Geografía Inquilina del Gran Mendoza muestran que ese paso previo ya no es temporal, sino que se consolida como la forma estructural de habitar. No solo eso, sino que desarma ideas preconcebidas sobre esa población, a la que describe como diversa, atravesada por generaciones, clases sociales y estructuras familiares.

El informe elaborado por un equipo de la Fundación Tejido Urbano analiza a la población inquilina del Gran Mendoza sobre la base de las últimas estadísticas aportadas por el Censo 2022. Más que números o porcentajes, el trabajo muestra las características de ese grupo que habita en la zona metropolitana conformada por Ciudad, Godoy Cruz, Guaymallén, Las Heras, Maipú y Luján de Cuyo.

“Lejos de ser una forma residual o transitoria, el alquiler se consolida como una forma estructural de habitar, especialmente en contextos urbanos donde el acceso a la propiedad está cada vez más mediado por variables de mercado: inflación, encarecimiento del suelo, limitaciones al crédito y precarización laboral”, concluye el trabajo.

Mundo inquilino

En Mendoza —consigna el informe—, de los 652.184 hogares registrados en el censo de 2022, 394.471 son propietarios, lo que representa poco más del 60 % del total provincial. Advierte que, si bien a primera vista la cifra podría sugerir que el ideal de la vivienda propia sigue siendo dominante, al mirar más de cerca, se observa que más de 143.000 hogares habitan viviendas en condición de alquiler, es decir, más del 21 % de la población provincial reside como inquilina, mientras el resto se distribuye entre casas prestadas, cedidas por trabajo u otras situaciones, completando un mapa complejo y heterogéneo.

Este abordaje del informe permite visibilizar las lógicas sociales, espaciales y demográficas que estructuran el mercado de alquileres y sus implicancias para el desarrollo urbano y las políticas públicas. “En la provincia de Mendoza, el paisaje habitacional expresa con nitidez las tensiones entre el acceso a la vivienda, la estabilidad económica y las transformaciones en las formas de vivir”, dice el escrito.El análisis del total de la población inquilina de provincia permitió mostrar otro dato distintivo: el formato predominante no es el individual (poco más de 37 mil hogares), como se presume en los imaginarios urbanos, sino el nuclear completo, con pareja, hijos e hijas (más de 43.600 hogares). Esto indica que el alquiler ya no se asocia a una etapa previa o de transición, sino que se convierte en una forma de residencia estable para familias con responsabilidades y trayectorias de largo plazo.

El equipo analiza otro dato que complejiza más al grupo: más de 22.000 hogares inquilinos están conformados por núcleos incompletos, lo que podría interpretarse como monoparentales, separados o con ausencia de una de las figuras adultas. A esto se suman más de 5500 hogares donde conviven familiares o personas sin vínculos de parentesco directo, revelando que el alquiler muchas veces se convierte en un espacio de reorganización social frente a la vulnerabilidad.

Otro dato que marca el informe es que 1500 hogares inquilinos son "multipersonales no familiares", es decir, personas que conviven sin lazos familiares directos. Concluyeron que esta categoría, si bien es cuantitativamente menor, cobra fuerza cualitativamente al mostrar un nuevo tipo de inquilinato vinculado a formas de cohabitación forzadas por el encarecimiento del mercado de vivienda.

Todas estas características de la población inquilina de toda la provincia —-dice el trabajo— muestran una enorme diversidad interna que desbarata cualquier intento de uniformización. “El alquiler en Mendoza atraviesa generaciones, clases sociales y estructuras familiares. No es un fenómeno marginal, sino una práctica extendida que reconfigura las formas de habitar en un contexto de transformación urbana y restricciones al acceso a la propiedad”, expresa.

Concentración en la zona metropolitana

En el trabajo se analiza la situación de la población inquilina en la zona metropolitana, donde supera ampliamente el promedio provincial (el 21 % de los hogares). En el área mencionada, constituye una de las formas principales de acceso a la vivienda, concentración que responde a la densidad urbana, la cercanía con centros laborales y educativos y una estructura de precios del suelo que condiciona el acceso a la propiedad. “Es allí donde se concentran las tensiones más agudas en torno al acceso a la vivienda y donde el alquiler deja de ser un fenómeno estadístico para convertirse en una forma dominante de tenencia residencial”, se lee en el informe.

El análisis de la población que alquila en esta zona demuestra también que no se trata de una situación temporal. “La caracterización de los hogares alquilados en estos departamentos muestra una diversidad que excede la figura del inquilino transitorio. Por el contrario, se trata de hogares estructurados y estables. El perfil que emerge en el Gran Mendoza es el de una población inquilina con permanencia sostenida en el tiempo, que forma parte activa del tejido social del área metropolitana”.

Diversidad por departamentos

El estudio determina que la mayor densidad de alquiler se concentra en las áreas centrales y semicentrales del conglomerado, con especial intensidad en zonas de Capital, Godoy Cruz y el sur de Guaymallén. Estos sectores muestran proporciones que superan el 60 % e incluso alcanzan niveles superiores al 80 % en algunos radios. También muestra la centralidad de Capital respecto de la cantidad de esta población, al tiempo que emergen áreas con fuerte presencia inquilina en Las Heras y Maipú, lo que indica una extensión territorial del fenómeno hacia zonas de menor consolidación.

Un dato relevante es que la Avenida General San Martín configura una suerte de columna vertebral de la distribución de población inquilina, marcando como principal atracción del mercado de alquileres la accesibilidad y conectividad interdepartamental con el centro mendocino. Además, destaca que el recorrido del metrotranvía (Maipú, Godoy Cruz y Las Heras) y la calle Bandera de los Andes (Guaymallén) son vías urbanas que nuclean a esta población.

De acuerdo al informe, el recorrido del metrotranvía es uno de los puntos que nuclean a la población inquilina. Foto: Prensa Gobierno

En cuanto a la situación por departamentos, el trabajo muestra que, en Las Heras y Maipú, los hogares inquilinos presentan configuraciones familiares más amplias, muchas veces en situación de cohabitación con otros familiares o allegados. Esto —destaca— sugiere que, ante la dificultad de acceder a una vivienda propia o de alquilar de manera individual, las redes familiares se transforman en estrategias de contención y da cuenta de que también están presentes el alquiler compartido, la rotación entre viviendas y la informalidad en los contratos.

Godoy Cruz y Guaymallén, en cambio, se destacan por la alta proporción de hogares pequeños y unipersonales que alquilan, lo que podría vincularse con jóvenes trabajadores, estudiantes o adultos mayores que viven solos. Esta situación —aclara— evidencia la segmentación interna del mercado de alquileres dentro del conglomerado metropolitano. En cuanto a Luján de Cuyo, el informe lo caracteriza con una configuración territorial más dispersa que muestra indicadores mixtos: conviven hogares alquilados de tipo familiar tradicional con situaciones más recientes de vivienda compartida o fragmentada.

Mayor vulnerabilidad

Aun con características disímiles en cada departamento, la población inquilina muestra un aspecto que la unifica: la vulnerabilidad. “En todos los casos se constata una vulnerabilidad habitacional mayor entre los hogares inquilinos, con tasas más altas de privación material y casos de hacinamiento que, si bien no alcanzan niveles críticos, expresan restricciones estructurales en el acceso a condiciones habitacionales adecuadas”.

El informe determina la ubicación de los hogares que se encuentran en situación de privación, que coincide con la de mayor presencia inquilina, sobre todo en la periferia de Las Heras y sectores de Guaymallén. Concluye que, en algunos radios, más del 70 % de los hogares inquilinos presentan algún tipo de privación, ya sea por ingresos, condiciones materiales de la vivienda o hacinamiento.

En cuanto a la segmentación por grupo etario, el informe determina que los hogares inquilinos jóvenes que se asocian a trayectorias de vida recientes se ubican especialmente en el centro de Capital, algunas áreas de Godoy Cruz y el noroeste de Guaymallén. También se analiza la situación de hogares inquilinos con adultos mayores y encuentra que, en algunos radios censales, representan hasta el 23 %. Esto —concluye— podría vincularse con trayectorias prolongadas de alquiler y limitaciones para acceder a la propiedad en etapas avanzadas del ciclo de vida.

Frente a la heterogeneidad de la población inquilina, el trabajo insiste en la necesidad de plantear un abanico de medidas. “El alquiler en la región metropolitana adopta formas diferenciadas según localización, grupo etario y condición socioeconómica, lo que plantea la necesidad de políticas habitacionales específicas que contemplen esta heterogeneidad”.