La década loteada

La década loteada

Datos interactivos Unidiversidad Ordenamiento territorial / por Leonardo Oliva - Ignacio Castro / Publicado el 26 DE MAYO 2015

El mapa de los barrios cerrados de Mendoza

Una legislación inadecuada

Las décadas pasan, las mejores tierras se lotean y Mendoza sigue careciendo de una legislación que regule este avance de las urbanizaciones sobre terrenos productivos. Lo más grave es que una herramienta como la Ley provincial N°8051 de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo (LOTUS), que debería ponerle un freno a este fenómeno, sigue sin poder ser reglamentada a 6 años de su sanción (5 de mayo de 2009).

Y mientras tanto, la “mancha” de los barrios cerrados crece y crece en la provincia. Según el libro "Como una gran pecera" (Ediunc, 2013), que da cuenta del fenómeno de las urbanizaciones cerradas en el Gran Mendoza, el Área Metropolitana de la provincia contiene la mayor cantidad de barrios privados del país, luego del Gran Buenos Aires.

El relevamiento hecho por Edición UNCuyo para elaborar “La Década Loteada” (en base a datos aportados por los municipios y a un relevamiento de la especialista mendocina Sonia Roitman) da cuenta de más de 300 barrios cerrados solo en el Gran Mendoza (ver MAPA 1), aunque está claro que son muchos más lo que existen, varios de ellos en construcción aunque no tengan aun aprobación municipal. Es que “Mendoza aplica a las urbanizaciones cerradas el mismo instrumento legal que fue creado para el fraccionamiento de terrenos y barrios abiertos: la Ley de Loteos n° 4341/79, inadecuada para regular las urbanizaciones cerradas”, según observa Alberto Molina, autor del mencionado libro.

El avance de las urbanizaciones cerradas se inició a fines de los ’80 en la provincia, aunque como muestra La Década Loteada algunos barrios (como el pionero Dalvian) se adelantaron 10 años al fenómeno. Molina anota que sus habitantes buscaban “un estilo de vida verde, que contemple la prestación de todos los servicios de alta gama que se ofrecen en la ciudad y que permitan la residencia permanente de las familias en las urbanizaciones”.

El proceso se aceleró a partir de los ’90 y, sobre todo, con el cambio de siglo, donde “explotó” el loteo de antiguas tierras agrícolas para levantar allí barrios privados. Según se desprende de los datos relevados, el 60% de estos barrios se construyeron desde 2004. Y su crecimiento no se detiene (ver MAPA 2).

Mapa interactivo 1

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Tipos de urbanizaciones

La Década Loteada mapeó los barrios cerrados teniendo en cuenta la clasificación que propuso Sonia Roitman en un relevamiento hecho en 2007 (citado en Como una gran pecera). Es la siguiente:

Country club

Se origina como espacio de ocio extraurbano de la élite de los años 30 y como vivienda de fin de semana de los sectores medios en la década del 70, en remplazo la “casa quinta”. En los 80 y principios de los 90 se produce la transición de su uso, de vivienda de fin de semana a permanente. Los countries cuentan con servicios deportivos y sociales, propios de un club, y en muchos casos se deben pasar controles de ingreso como socio, del tipo “bolilla negra”.

Barrio cerrado

Comienzan a ser visibles desde los 80. Surgen como espacios de residencia permanente y en un principio se emplazan en localidades suburbanas próximas. Si bien tienen una gran heterogeneidad interna de clases alta y media-alta, “los que están en el centro de la expansión inmobiliaria son los de pequeñas dimensiones, cuyo valor clave reside en la seguridad, destinados a una clase media con acceso al crédito, que no cuenta con la totalidad del capital requerido para la inversión” (Svampa, 2001, p. 69).

Pueblo privado

Son grandes emprendimientos, “megaemprendimientos”, que van de 100 a 1600 hectáreas. Tienen su origen en la segunda mitad de los 90 y se comienzan a comercializar a finales de la década, atendiendo a nuevas demandas del mercado: seguridad, contacto con la naturaleza, etcétera. En Mendoza existen solo dos en pleno desarrollo: Palmares Valley –de 200 hectáreas, en Godoy Cruz– (aún no inaugurado) y El Torreón –inaugurado en 2008–, con 130 hectáreas, en Maipú.

Condominio

Posibilidad sensiblemente más económica y, en muchos casos, como paso intermedio entre el departamento de la ciudad y la casa del barrio privado. Urbanísticamente se organizan en pequeños departamentos de dos o tres ambientes, que rodean un jardín central con una pileta, un quincho de uso común y juegos infantiles. También cuentan con un espacio común destinado a garaje.

Mapa interactivo 2

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Rumbo al sur

Como muestra el mapa, hay un importante crecimiento de los barrios privados y el resto de las urbanizaciones cerradas hacia el sur del Gran Mendoza, sobre todo hacia Luján (Drummond, Chacras y Vistalba). La segunda línea de expansión es hacia Maipú (alrededores de la calle Paso, Cruz de Piedra, Russell y Lunlunta).

Hay una tercera línea de crecimiento hacia Guaymallén, a ambos lados del eje que constituye la Avenida de Acceso Este (Rodeo de la Cruz, El Sauce Los Corralitos, La Primavera y Jesús Nazareno).

Y por otro lado hay una importante presión sobre el piedemonte, hacia el oeste. Esto se evidencia en Las Heras (El Challao), pero también más al suroeste de Luján, donde están las tierras vitivinícolas más cotizadas: Perdriel y Agrelo.

“Esto trae dos efectos: el crecimiento sobre el Este y sobre el Sur genera un impacto muy grande sobre nuestras zonas productivas. Y el crecimiento hacia el Oeste genera un gran impacto sobre el piedemonte, que es un ecosistema sumamente frágil, donde cualquier impacto repercute fuertemente”, escribe Molina para evidenciar la regulación urgente que requieren los barrios cerrados.

FUENTES:

-"Cómo una gran pecera", de Alberto Molina (Ediunc, 2013)

-"Segregación social urbana: una comunidad cerrada en Mendoza". Tesis doctoral de la Lic. Sonia Roitman (2008)

-Municipios del Gran Mendoza

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