Permuta inmobiliaria: una opción que crece para combatir la caída en las ventas

Ante la crisis cambiaria, la falta de dólares billete y el escaso crédito hipotecario aparece con fuerza esta modalidad de intercambio como forma viable de pago en el mercado, según confiaron a Unidiversidad corredores inmobiliarios. El lote, la estrella de la temporada.

Permuta inmobiliaria: una opción que crece para combatir la caída en las ventas

Foto: Publicada por Diario La Nación

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Efecto pandemia

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Unidiversidad / Ernesto Gutiérrez

Publicado el 01 DE NOVIEMBRE DE 2020

La crisis financiera y económica que atraviesa el país incidió gravemente en el mercado inmobiliario, el cual habla de "parálisis" en las ventas de propiedades desde hace más de un año. Esto, sumado a la pérdida de poder adquisitivo de los argentinos por los fuertes índices de inflación, la devaluación del peso y la cuarentena, impusieron una realidad: que vender una propiedad sea una operación realmente difícil de concretar.

Dentro de este contexto, muchos propietarios y corredores inmobiliarios empezaron a considerar la “permuta” como una modalidad viable de pago. Donde el vendedor acepta tomar otra propiedad, vehículo o lote como parte de pago.

Si bien se trata de una modalidad que históricamente era de segunda o tercera opción, en la actualidad, son las operaciones de permuta las que están ganando terreno tanto en lo que respecta a lotes, terrenos y proyectos en construcción, como a los inmuebles usados.

En la provincia, según afirman los especialistas en bienes raíces, es una modalidad poco frecuentada, pero se ha tornado como salida ante la crisis que vive el sector inmobiliario.No es una operación a la que estemos acostumbrados, pero es viable ante la falta de dólares. Además, ha hecho mover un poco la aguja comercial. No es mucho lo que sale con ella, pero funciona”, detalló a Unidiversidad Manuel Otero, de Otero Propiedades.

"No hay nada mejor que poder vender y comprar en el mismo acto. La operación en sí es más sencilla porque encontrás dos necesidades en una. Hemos hecho operaciones de permuta en este contexto y fueron muy exitosas", contó la inmobiliaria y sumó “Esta acción se da más que nada en el ámbito de los terrenos y obras en construcción. Un departamento usado o a estrenar, el dueño se lo entrega a un constructor por una unidad de pozo  (en construcción) creciendo en metros", ejemplificaron.

 “La operación de permuta tiene cierta complejidad, más que una compraventa simultánea. Se tiene que dar que al comprador le sirva lo que el vendedor ofrece y viceversa. Deja de estar el patrón dólar en el medio y lo que vale es lo que conviene a cada una de las partes. El intermediario tiene que ser muy ducho, pero es una alternativa viable por la falta de dólares”, sumaron desde la agencia.

En cambio para otros como Carlos Suárez, de la Inmobiliaria Suárez Propiedades y Asociados, nunca existió una permuta perfecta para las partes en cuestión. “Puede ocurrir, pero pocas son las ocasiones en que se concreta con dos o más activos de igual valor, por lo que no es necesario que haya dinero de por medio. ¿La ventaja? La sensación es de que no se reduce tanto el precio del inmueble y se acota la negociación a la diferencia entre ambos valores", detalló Suárez.

En otros casos, que es lo más frecuente, puede haber una transacción de inmuebles de diferentes precios. ¿La desventaja? es que se entrega la propiedad en parte de pago y el resto del monto se completa con los dólares billete. Sumando gastos de escribanía para el comprador e impuestos a las ganancias para el vendedor por su venta.

Además, y según explicó el corredor inmobiliario, "cuando hay mucha disparidad de valores en cuanto al dólar, el vendedor se resguarda, mientras que al que compra puede que lo tiente un poco la situación de ver si puede sacar alguna tajada con respecto a la situación de poder renegociar el precio".

Por otro lado, Ricardo Ortega, dueño de Banco Inmobiliario y miembro del colegio inmobiliario de Mendoza,  afirma que esta modalidad viene a reemplazar al formato tradicional de vender un inmueble para aumentar el patrimonio. “Esto denota la crisis en la que estamos sumergidos. Era una modalidad incipiente, pero este año se está consolidando. La baja y suba de la moneda extranjera, que altera el ejercicio del comercio, genera que la gente que tiene la posibilidad de ahorro en dólares busque concretar algunos negocios inmobiliarios con la permuta, ofreciendo algo de dinero y una propiedad a cambio de otra”, argumentó Ortega y sumó: “Es una involución del sector. No tengo inconvenientes en la realización de la operación, pero no era algo en lo que uno esperaba. No se descalifica la mecánica sino el cambio cultural de las operaciones inmobiliarias”, argumentó.

“Por la situación que atraviesa la economía, hay muchos vendedores  que se ajustan a los precios en dólares. Pedimos rever las cotizaciones en dólares, pero depende mucho de la urgencia que tenga el dueño de vender. Hay algunos que no tienen apuro y mantienen el precio", afirmó Ortega y completó: "Las operaciones que se hacen son con un 20 o 30% menos por debajo del valor histórico en dólares que tiene la propiedad. Así sí se pueden realizar ventas, pero el que pretende el mismo precio, va a tener que esperar porque la recuperación del mercado va a ser larga".

(Foto: Informe Colegio Notarial de Mendoza. En el año 2020 se ve la combinación de recesión y pandemia, con valores promedios en una franca disminución del  41.59% de ingreso de escrituras. Es decir solo 9 065 en total durante este año).

La situación crítica del sector inmobiliario en Mendoza

Luego de dos años de retracción, el panorama de los agentes inmobiliarios no era el más auspicioso antes del ingreso -en marzo- en el período de aislamiento social, preventivo y obligatorio. La paralización de la actividad a causa de la pandemia profundizó aún más la crisis que afronta este sector de servicios.

Según el último informe del Colegio Notarial de Mendoza, sobre las estadísticas de escrituras públicas ingresadas en el Registro de la Propiedad (1ra, 3ra y 4ta Circunscripción), en los periodos comprendidos entre los años 2017 a 2020, se observa  una importante disminución del ingreso de documentos notariados.

En el primer semestre de 2017, se detalla un incremento interanual del 8.03% muy en contraposición con el segundo semestre  del mismo periodo en donde se refleja una disminución. “A partir del mes de julio 2018 hasta el mes de junio 2020, se vislumbra la recesión que se ve reflejada con una caída constante de la cantidad de ingresos de escrituras con un 10.45% menos de ingresos durante el año 2019 con respecto al año 2018”, detalló Gabriela Sánchez, del Colegio Notarial de Mendoza.

“En el año 2020 se ve la combinación de recesión y pandemia, con valores promedios en una franca disminución del  41.59% de ingreso de escrituras. Es decir solo 9 065 en total durante este año. En el mes de abril de 2020 ingresaron cero escrituras”, confirmó Sánchez.

Por otro lado, las estadísticas de Hipotecas ingresadas al Registro de la Propiedad (1ra, 3ra y 4ta Circunscripción) van en sintonía con el número de escrituras durante los mismos periodos (2017-2020).

“El período 2018 comenzó con el mismo volumen que venía ocurriendo con el segundo semestre del 2017. A partir del mes de julio empieza a decaer el ingreso de hipotecas por lo que los 16 meses siguientes registraron una baja con respecto al mismo período del año anterior dando como resultado un -44.04% en el interanual 2019-2018. Un párrafo aparte son los meses diciembre 2019 y enero 2020, en donde el aumento es reflejado por el ingreso de la operatoria del Plan Procrear. La pandemia generó para la primera mitad del año 2020 un promedio de 17.68% de disminución en el ingreso de hipotecas”, expresó la escribana.

(Foto: Colegio Notarial de Mendoza. A partir del mes de julio 2018 hasta el mes de junio 2020, se vislumbra la recesión que se ve reflejada con una caída constante de la cantidad de ingresos de escrituras con un 10.45% menos de ingresos durante el año 2019).

Al respecto y para confirmar  aún más la debacle que afronta el sector de bienes y raíces en la provincia, este medio también dialogó con Estanislao Puelles, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza. “Realmente nuestra actividad viene golpeada en los últimos 24 meses, en este contexto de pandemia es aún más difícil poder concretar operaciones de negocio”, resaltó Puelles.

Sin embrago, para el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, desde mayo se ha visto una leve mejora: “En mayo hemos comenzado con un aumento sostenido de las consultas del público y esto se plasma en el cierre de operaciones, si bien es verdad que estamos lejos de un buen momento, también es cierto que estamos mejor que a principios de año”, explicó Puelles.

Al explicar las razones de esta mejoría, Puelles destacó: “El aumento de la demanda es producto de las tasas de interés bajas, que son negativas ante la inflación, y hacen que muchos inversores se vuelquen al mercado inmobiliario, incluso a la construcción. Hoy en dólares se puede construir más de lo que se podía construir en febrero”.

Si bien surgen ventas, también existe como complicación la falta de créditos, lo que hace que falte dinero para invertir o que tenga miedo de hacerlo. “Por ahí pone el dinero en otras inversiones y no en la parte inmobiliaria, que es lo que se necesita”, aseguró presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza.

Además, el presidente del colegio de Corredores asevero que no hay estadísticas sobre cuántos corredores inmobiliarios pudieron cerrar operaciones en este semestre, pero si pudo asegurar que desde que liberaron la actividad en Mendoza, el mercado se ha movilizado más que antes de la pandemia del coronavirus, producto de que algunos precios en dólares han bajado y esto provocó que muchos inversores, que hoy no ven atractivo al sistema financiero, hayan salido a invertir en el mercado inmobiliario.

Datos alentadores: la venta de lotes y de emprendimientos en construcción en alza

Si bien se está lejos aún de poder aseverar que existe una recuperación del mercado inmobiliario, los datos más alentadores provienen de la venta de lotes y de emprendimientos en construcción, que son los productos con más adeptos.

El leve repunte de consultas y -en ciertos casos- de ventas registrado durante los últimos meses inyecta moderadas esperanzas al sector: “La devaluación hizo que estos inmuebles (lotes y terrenos) valgan menos en dólares y esto empezó a tentar a algunos inversores o compradores. Es una propiedad mucho más accesible. Hoy obtener una vivienda con todos los servicios ronda los 60 mil a 70 mil dólares, mientras que un lote cotiza de los 15 mil dólares hacia arriba. Claramente marca una gran diferencia”, argumentó el dueño de Suárez Propiedades y Asociados.

En sintonía, Puelles ratifico que lo que más fue consultado y salió en este último periodo fueron terrenos y departamentos en pozo o en construcción. “Es en esa área donde se denota mayor demanda. La  gente con capacidad de ahorro ha salido a construir. Aquel que tenía un ahorro de 60 mil dólares, años atrás no podía construir ni 60 metros cuadrados, hoy en cambio, tiene la posibilidad de construir  unos 150. Por eso la gente salió a comparar terrenos. Lo mismo ocurrió con inversores que tenían plata en plazo fijo. Al ver que el interés que entregaba la operación era mínimo se volcaron a la actividad desarrollista”, finalizó para el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza.

Expo Construir 2020: proyectan una "fuerte inversión" en la construcción

El reinicio de las obras bajo protocolo sanitario, las perspectivas de desarrollo inmobiliario en el interior del país y el efecto de las medidas destinadas al sector, fueron los principales temas analizados por representantes del sector en el evento virtual Expo Construir 2020.

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