¿Cuánto cuesta una finca en producción ubicada en la cuenca del río Mendoza? Depende: si tiene riego superficial o mixto, vale 21 % más que si tiene subterráneo; si tiene casa y o galpón, vale 21 % más que si no los posee; si tiene buena calidad del suelo cuesta 20%  más que si la calidad es baja; si tiene cultivos vitícolas u olivícolas cuesta un 11 % más que si son hortícolas. Y cuesta 28 % menos si está al doble de distancia del kilómetro 0 y un 20 % menos cada vez que aumenta al doble su tamaño.

Esos datos son algunas de las conclusiones de la investigación “Modelos geoestadísticos de valoración de terrenos agrícolas: el impacto del recurso hídrico en la cuenca del río Mendoza”, un proyecto financiado por la Secretaría de Investigación, Internacionales y Posgrado (SIIP) de la UNCUYO y dirigido por Vanina Fabiana Ciardullo, profesora de la cátedra de Economía y Política Agraria, de la Facultad de Ciencias Agrarias de la Universidad. Los avances del mismo integran los resultados de la tesis doctoral de la docente, actualmente en evaluación.

¿Para qué sirve saber cuánto cuesta una finca en producción en la cuenca del río Mendoza y qué variables aumentan o disminuyen su precio? Para muchas cosas responde la ingeniera agrónoma, y las enumera: para saber cuál es el valor económico del agua, lo que puede mejorar la gestión del recurso; para hacer una tasación y avalúo más precisos de la tierra agrícola, lo que brindaría mayor transparencia al mercado; para que quien evalúe realizar un proyecto de inversión cuente con este componente central en la ecuación; para que quienes producen y estén a cargo de políticas públicas de ordenamiento territorial y de agricultura tengan datos para tomar decisiones y para comparar cómo cambian los valores a lo largo del tiempo, ya que el estudio incluye 20 años. Para todo eso sirve.

El valor económico del agua de riego —explica a Unidiversidad la profesora— es la primera pregunta que se buscó responder con esta investigación. “El agua es un recurso indispensable en zonas áridas, sin ese recurso no se puede cultivar. Entonces, la pregunta que se buscó responder es cuál es el valor económico del agua como bien ambiental y esta metodología permite medir implícitamente —dentro del precio de la tierra— cuánto es el valor económico del agua de riego. Hoy en día la entrega de agua, ese derecho de riego y ese derecho de pozo que se pagan tienen en cuenta más bien costos administrativos de la entrega del agua y no tanto el valor económico del agua. Entonces, poder evaluar o encontrar el valor económico del agua permitiría hacer una mejor gestión del recurso hídrico”, comentó.

La profesora de la Facultad de Ciencias Agrarias de la UNCUYO, Vanina Ciardullo, lideró la investigación. Foto: Unidiversidad

El ABC del proyecto

El equipo de investigación liderado por Ciardullo está integrado por Patricia Winter, Alejandro Gennari, Mauricio Pinto, Alejandrina Bacaro, Juan Matías Elissonde y Arturo Calcagno. El puntapié inicial del trabajo fue el registro que inició Ciardullo en 2003 de los avisos clasificados de venta de terrenos rurales, en los que figuraba su precio y sus características, teniendo en cuenta que en Argentina no existe un registro sistemático y homogéneo del precio de la tierra de uso agrícola, tal como hay en España o Estados Unidos.

Se construyó una base de datos georreferenciada de 297 propiedades cultivadas, que abarcan un período de 20 años (2003–2024), a partir de precios de oferta publicados en clasificados de los principales diarios provinciales y portales inmobiliarios. Todos los precios fueron estandarizados a dólares estadounidenses constantes de 2024.Las propiedades analizadas se localizan en la cuenca del río Mendoza, el principal sistema de riego de la provincia, que comprende los departamentos de Las Heras, Lavalle, Guaymallén, Maipú, Luján de Cuyo, parte de San Martín y las áreas urbanas de Capital y Godoy Cruz. El área de estudio se circunscribe específicamente a las zonas de producción agrícola dentro de esta cuenca, abastecidas por recursos hídricos tanto superficiales como subterráneos, excluyendo los ambientes de alta montaña y las áreas completamente urbanizadas.

La metodología que se utilizó para el análisis fue la de precio hedónico espacial, una herramienta de la economía que permite estimar el valor de un bien —en este caso, la tierra agrícola— a partir de las características que lo componen. En total incluyeron 17 variables, entre ellas el tipo de agua de riego, la calidad del suelo, la distinta al kilómetro cero y el tamaño, entre otras.

Ciardullo explicó que la investigación les permitió determinar cuáles son las variables que aumentan el precio de una finca en producción, cuáles las que lo disminuyen y cuáles las que no tuvieron peso. En cuanto a las que lo aumentaron están estipuladas en porcentajes de incremento y también al precio del dólar oficial de 2024, porque la mayoría de las propiedades se ofertan en esa moneda extranjera.

El tipo de cultivo influye en el precio de una finca en producción en la cuenca del río Mendoza. Foto: Prensa Irrigación

Variables que incrementan el precio

*Agua de riego. Si la finca tiene riego superficial o mixto su valor (la prima, en términos económicos) es aproximadamente un 21 % superior al de aquellas que dependen exclusivamente de agua subterránea, debido a la mayor seguridad y estabilidad del suministro, menores costos operativos y su localización en zonas agrícolas más consolidadas. En dólares eso representa U$S 3.951 más por hectárea si tiene riego superficial o mixto. Solo a modo de ejemplo, una propiedad de 10 hectáreas con riego superficial costará U$S 40.000 más, porque son casi 4.000 más por hectáreas.

*Mejoras en el predio. Si la finca cuenta con mejoras como una casa y o un galpón (no se incluyeron las que cuentan con grandes construcciones como una bodega) cuesta un 21% más, que otra que no cuenta con esas mejoras. Ese porcentaje llevado a dólares significa U$S 3989 más por hectáreas si cuenta con esas construcciones menores.

*Calidad del suelo. Para analizar esta variable se utilizó la clasificación de calidad de suelos del Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria (INTA), según aptitud agrícola para el riego, que va del 1 al 6, siendo 1 el mejor y 6 el peor. Las fincas que están dentro de las categorías 2 y 3 tienen un valor 20 % superior a las que tienen menor aptitud (categoría 4). Ese porcentaje significa aproximadamente 3.723 dólares más por hectáreas.

*Tipo de cultivo. Si la finca está cultivada con vid y olivos costará 11 % más que si está cultivada con hortalizas. La razón, entre otras, está relacionada con que los primeros son cultivos permanentes o perennes, mientras los segundos son anuales, estacionales. En dólares, ese porcentaje implica 2.108 más por hectáreas si las plantaciones son vitícolas u olivícolas.

*Producto bruto geográfico departamental. Es un indicador estimado por la Dirección de Estadísticas e Investigaciones Económicas (DEIE) de Mendoza y refleja el nivel de actividad económica de cada territorio. Los resultados muestran que, aunque su incidencia es moderada, los departamentos más dinámicos —es decir, aquellos con mayor producción, inversión y actividad económica— tienden a registrar mayores valores de la tierra agrícola.

El equipo trabajó con una base datos georreferenciada de 297 propiedades cultivadas. Foto: Unidiversidad

Variables que disminuyen el precio

*Distancia de la propiedad al kilómetro 0. Mientras más lejos está la finca del punto de referencia, menor es el precio. En términos ilustrativos, cuando la distancia se duplica, el valor de la tierra se reduce aproximadamente entre un 27 % y un 28 %.

*Tamaño de la finca. Mientras más grande es la finca, el precio por hectárea disminuye. Por ejemplo, si aumenta el doble el tamaño de la propiedad, la variación es de 19 a 20 %.

Variables que no fueron significativas

*Índice de siniestralidad. Incluyeron el índice relacionado con el granizo, elaborado por la Dirección de Contingencias Climáticas, del Gobierno provincial, pero no tuvo mayor incidencia en el precio de la propiedad. 

*Calidad del agua. Se incluyó un estudio del Instituto Nacional del Agua (INA), pero su incidencia no fue significativa en el precio de la propiedad. De todas formas, el grupo cree que está relacionado con que el informe incluye solo siete puntos de toma de calidad de agua a lo largo de la cuenca del río de Mendoza, desde la mejor calidad cuando baja de la montaña a los puntos de salida, cuando traspasa el área urbana, donde pierde calidad. La idea es continuar este seguimiento, con un informe más exhaustivo.

*Tasa de población. Se incluyó el cambio de esa tasa entre 2010 a 2022, para analizar si impactaba o no en la ecuación, porque es uno de los aspectos que influye en la presión urbanizadora. La misma no fue significativa en el cálculo del precio total del predio.